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22 de Setembro de 2021

Ação de Retificação Judicial de Área e Registro de Imóvel

Gabriel Vieira Lemes, Advogado
Publicado por Gabriel Vieira Lemes
ano passado
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AO JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXX, ESTADO DE GOIÁS.

FRANK CASTLE, norte-americano, viúvo, militar da reseva, nascido em XX/XX/XXXX, filho de XXXXX e de XXXXX, portador da Cédula de Identidade com RG nº XXXXXX, expedida pela SPTC/GO e do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliado à Rua XX, nº XXX, Centro, Cidade (UF), CEP: XXXXX-XXX, por intermédio de seu procurador, com endereço profissional inserto no rodapé desta, vem perante este Juízo, com fundamento no art. 860 do Código Civil e nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, propor a presente AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA E REGISTRO, pelos motivos de fato e de direito que passam a expor:

1 – Da justiça gratuita

Antes de adentrar na descrição fática, é necessário destacar que o Requerente não possui condições financeiras para arcar com as custas processuais necessárias sem prejudicar seu próprio sustento, bem como de sua família.

Para tanto, faz juntada da documentação necessária como prova de sua hipossuficiência: Extrato previdenciário (CNIS), comprovante de isenção de Imposto de Renda referentes aos anos de 2018 e 2019.

Não sendo concedido o benefício da justiça gratuita ao Requerente, restará prejudicado o seu efetivo acesso à justiça, constituindo ofensa ao princípio previsto no art. , inc. LXXIV da Constituição Federal.

Os documentos apresentados nesta oportunidade, cujo objetivo é demonstrar a hipossuficiência financeira do Requerente, possuem robustez que ratifica a declarada necessidade do benefício da justiça gratuita. Não obstante, a exigência de prova de hipossuficiência financeira sempre terá natureza de prova negativa. Sobre o tema, bem ensina a doutrina de Virgílio Afonso da Silva:

Imaginar que a Constituição de 1988, porque usou o verbo "comprovar" LXXIV do art. , pretendeu dificultar a concessão de assistência jurídica por meio da imposição de um ônus de prova à interessada, que assim, deveria demonstrar documentalmente sua pobreza, seria interpretar a constituição no sentido oposto de um de seus principais objetivos, que é o de construir uma sociedade livre, justa e solidária.

O Código de Processo Civil, por sua vez, no art. 99, § 3º ordena que se presuma verdadeira a alegação de insuficiência aduzida por pessoa natural e o art. 99, § 2º tem o seguinte teor:

Art. 99 (...)

(...)

§ 2 - O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos

O benefício da justiça gratuita, portanto, só poderá ser denegado de ofício se houver prova inequívoca de que o postulante não se ajusta ao perfil de beneficiário da gratuidade. De outro vértice, não havendo elementos nos autos que evidenciem o descabimento do pedido de justiça gratuita, na dúvida, deve prevalecer a presunção de veracidade da afirmação de pobreza, sentido no qual encontra-se a jurisprudência do STJ:

A concessão do benefício da justiça gratuita em favor das pessoas naturais, demanda "a simples afirmação de se tratar de pessoa necessitada, porque presumida, juris tantum, a condição de pobreza, nos termos do artigo da Lei nº 1.060/50" (EREsp 1.055.037/MG, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, Corte Especial, dje 14/9/09). 2. Não obstante, o magistrado pode afastar tal presunção quando houver fundadas razões no sentido de que o requerente tenha condições de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio ou de sua família. Precedentes... (REsp 1.413.302; Proc. 2013/0354887-9; MG; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; DJE 07/04/2015).

Ainda sobre a jurisprudência citada, cabe observar que, não obstante o poder do magistrado de afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, deve fazê-lo tão somente quando houver fundadas razões, ou seja, em havendo elementos nos autos que abalem a presunção de hipossuficiência, devendo ainda, pelo princípio da vedação da decisão surpresa e da fundamentação das decisões (Arts. 09 e 11, CPC), bem como da cooperação (art. , CPC), indicar tais elementos para que ao jurisdicionado seja possível esclarece-los pontualmente.

Diante de tais fundamentos e dos documentos em anexo, pleiteia o Requerente pela concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição Federal em seu artigo , inciso LXXIV e pelo Código de Processo Civil em seus arts. 98 e seguintes.

2 – Dos fatos

O imóvel objeto da presente retificação, situado à Rua XX, Lote XX, Q. XX, Setor XXXXX, em Cidade (UF), encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis de XXXX (UF) sob a matrícula nº XX.XXX e no cadastro imobiliário da Secretaria da Fazenda da Prefeitura Municipal de XXXXX sob o nº 000.0000.000.000.000, constando em ambos os registros que a área do imóvel é de XXX,XX metros quadrados (medindo pela frente, ou seja, pela Rua XXXX, uma extensão de XX,XX metros; pelo fundo mede uma extensão de XX,XX metros, pelo lado direito mede uma extensão de XX,XX metros e pelo lado esquerdo mede a extensão de XX,XX metros).

Salienta-se que, não obstante o imóvel ter sido registrado com área de XXX,XX m², na realidade o terreno conta com XXX,XX metros quadrados, sendo a área certa e delimitada por muros e cercas, possuindo XX,XX metros quadrados a mais do que a que consta no registro, o que equivale a uma diferença de 13,00% (treze por cento), conforme demonstra memorial descritivo em anexo e abaixo disposto.

COLOCAR AQUI A IMAGEM DA PLANTA DO IMÓVEL COM AS RESPECTIVAS MEDIÇÕES

O memorial descritivo contendo os elementos e requisitos elencados na legislação, fora lavrado pelo Responsável Técnico XXXXXXXXX, agrimensor inscrito no CFT sob nº XXXXXXXXXXX – UF, que realizou levantamento topográfico do imóvel em 05/05/2020, apurando-se as medidas reveladas acima.

Ademais, salienta-se que os proprietários dos imóveis confrontantes com o imóvel objeto do presente requerimento, assinaram a planta e o memorial descritivo, concordando expressamente com as suas leituras e confrontações.

3 – Do direito

A Lei nº 6.015/73, em seus artigos 212 e 213, prescreve que:

"Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo à terceiro.

§ 1º (omissis)

§ 2º. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestarem sobre o requerimento, em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar há mais de 20 anos."

Serpa Lopes em sua obra Tratado dos Registros Públicos, 3ª Ed., Vol. 4, nos traz a seguinte lição:

"A retificação pode ser classificada, de modo geral, em bilateral e unilateral. Chamaremos retificação bilateral, quando for requerida sob um duplo interesse: o de que pretende a retificação e o daquela contra quem a retificação irá produzir efeitos. A retificação é unilateral, quando apenas interessa ao próprio impetrante da medida, sem afetar interesse de terceiros. No primeiro caso (bilateral), a retificação é sempre judicial, revestindo-se o processo de natureza contenciosa ou administrativa, conforme haja ou não concordância do interessado, devendo-se assim interpretar a expressão processo contencioso constante do art. 227." (pág. 344.5).

Esclarece mais o eminente mestre:

"A ação para retificação do Registro de Imóveis assiste a todo aquele que tiver um direito sobre o imóvel ou sobre um direito imobiliário que não esteja inscrito ou transcrito ou o esteja inexatamente ou que sofra um prejuízo em razão da inscrição de um ônus ou limitação inexistente, e ainda quando não ocupa um grau próprio de propriedade." (pág. 345).

E arremata:

"A ação de retificação tem caráter real, sendo semelhante à ação negatória, de vez que se destina a desfazer uma lesão do direito, lesão esta consistente na inexatidão do registro, e, assim, reconhecendo um direito, a fazer ordenar, por meio de julgamento, ao Oficial do Registro de Imóveis, que proceda às modificações necessárias." (pág. 348).

Diverso não é o doutrinamento do insigne civilista Washington de Barros Monteiro, quando leciona:

"No artigo 860 do Código Civil estabelece o código que, se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique. O registro não é imutável, inatingível; se ele não exprime a realidade jurídica ou a verdade dos fatos, pode ser modificado mediante reclamação do prejudicado e com a audiência dos interessados." (Curso de Direito Civil - Direito das Coisas - 2ª Ed., pág. 390).

As decisões de nossos Tribunais têm orientado que procede a retificação do registro em casos desta natureza, conforme se exsurge dos julgados adiante colacionados:

"REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação de área - Imóvel cercado - Divisas respeitadas - Ação procedente - Apelação improvida. Tratando-se de imóvel rural que sempre foi cercado, tendo divisas respeitadas há muitos anos, procede a retificação de área dentro dessas divisas." (RT 540/69).

"REGISTRO DE IMÓVEIS - Retificação - Modificação pretendida da descrição das divisas e da área do imóvel - Citação dos confrontantes - Desnecessidade de perícia judicial - Agravo provido. Se o pedido de retificação modificar a descrição das divisas e a área do imóvel, exige-se a citação dos confrontantes e alienantes para se manifestarem sobre o requerimento em 10 dias, não havendo nesta hipótese, necessidade, por ora, de perícia judicial." (RT 603/114).

"EMENTA - Retificação de registro imobiliário referente a quantidade de área contida dentro das divisas e confrontações do imóvel adquirido. Pedido instruído com o mapa e memorial descritivo confeccionado por profissionais idôneos. Anuência expressa do proprietário anterior e citação de todos os confrontantes - Apelação provida para deferir o pedido de retificação, eis que se trata de imóvel que continuará dentro das mesmas divisas e confrontações respeitadas, e a retificação não trará qualquer prejuízo a terceiros." (T.J.P.R. - DJPR 12/03/84, pág. 21).

No que diz respeito à dispensabilidade de perícia, assentou-se o entendimento de que ela é desnecessária quando a inicial vem instruída com levantamento efetuado por técnico competente, não impugnado pelos confrontantes e/ou alienantes.

Assim é a jurisprudência:

REGISTRO DE IMÓVEIS - RETIFICAÇÃO DE ÁREA - PERÍCIA. "Não obstante a prerrogativa do Ministério Público de requerer perícia para retificação de área constante de registro imobiliário, é desnecessária tal prova se a inicial veio instruída com levantamento topográfico elaborado por técnico competente, sem qualquer impugnação." (Dicionário jurisprudencial - Dagma Paulino dos Reis, Ed. RT 1992, pág. 942.)

REGISTRO DE IMÓVEIS - RETIFICAÇÃO DE ÁREA - PERÍCIA. "O pedido de retificação de área não contestado pelos confrontantes a alienante, que foram citados, dispensa exame pericial na área retificada." (Dicionário jurisprudencial - Dagma Paulino dos Reis, Ed. RT 1992, pág. 942).

No caso em enfoque, o Levantamento Planimétrico é convergente com a área titulada, dentro das divisas e confrontações respeitadas por anos pelos Requerentes e pelas áreas lindeiras.

Por fim, salienta-se que a inserção de elementos novos na descrição das divisas e confrontações do imóvel não acarretará prejuízos a terceiros e proprietários lindeiros, pois não haverá deslocamento de linhas divisórias, deformação da figura geométrica e invasão de propriedades confrontantes, respeitando-se, pois, os limites já existentes, acrescentando-se mais a certeza de estar correto o levantamento, tendo em vista que a área titulada é a mesma que foi encontrada pela medição, afigurando-se tranquila a medida corrigenda.

4 – Do pedido

Ante o exposto, requer a Vossa Excelência:

4.1 – A intimação do alienante/confrontante XXXX XXX XXX, residente e domiciliado à Rua XXXXX, Qd. XX, Lt. XX, Setor XXX, Cidade (UF), e do confrontante XXX XXXX XXX, residente e domiciliado à Rua XXX, Qd. XX, Lt. 09, Setor XXX XXX, em Cidade (UF), para que, caso queiram, manifestem-se sobre o pedido no prazo de 10 (dez) dias, nos termos do § 2º do artigo 213 da Lei de Registros Publicos;

4.2 – A Intimação do I. Representante do Ministério Público, nos termos apresentados no artigo 213, § 3º, da Lei de Registros Publicos;

4.3 – Seja julgado procedente o pedido inicial para determinar a retificação da área constante da Matrícula nº XXX.XXX do CRI local, para constar os limites e confrontações do imóvel ali matriculado de acordo com o Memorial Descritivo elaborado pelo agrimensor XXX XX XXXXX (CRT nº XXXXXXXX), constante dos documentos inclusos, expedindo-se, oportunamente, o competente mandado de averbação;

4.4 – Ademais, REQUER que as intimações sejam expedidas exclusivamente em nome do procurador XXXX XXX XXXXX, inscrito na OAB/UF sob o nº 00.000, sob pena de nulidade, nos moldes do art. 272, § 5º do CPC;

4.5 – Pretende o Requerente provar o alegado usando de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pelos documentos anexos.

Rol de documentos anexados a inicial:

  1. Procuração;
  2. Documentos pessoais e comprovante de endereço do Requerente;
  3. Planta do imóvel e Memorial Descritivo;
  4. Fotos do imóvel;
  5. Comprovante de recolhimento de ART ;
  6. Certidão do Imóvel objeto da retificação;
  7. Certidão de Cadastro Imobiliário expedida pela Prefeitura Municipal;
  8. Certidões dos Imóveis confrontantes;
  9. Certidão do loteamento;
  10. Extrato Previdenciário (CNIS) do Requerente;
  11. Comprovante_IsençãoIR_2018_2019 em nome do Requerente;

Atribui-se à causa o valor de R$ 1.000,00 (mil reais) para efeitos fiscais.

Nestes termos, solicita e aguarda deferimento.

Cidade (UF), 23 de julho de 2020.

Advogado

OAB/UF nº XX.XXX

1 Comentário

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Parabéns Doc, muito boa a peça, só acho que teve alterações nos artigos citados em 2004. continuar lendo